С 1 сентября 2024 года начинается действие закона N266-ФЗ, который меняет меру ответственности застройщиков перед покупателями новостроек. В частности, сокращается гарантийный срок на новостройки, а также пересматриваются правила расчета некоторых видов неустоек. В результате изменений застройщики фактически освобождаются от двойной ответственности перед дольщиками. Ранее их действия регулировались как законом об участии в долевом строительстве (214-ФЗ), так и законом о защите прав потребителей. С введением нового закона с 1 сентября все аспекты будут подчиняться исключительно нормам 214-ФЗ.  

Единый гарантийный срок

До недавнего времени застройщики устанавливали различные гарантийные сроки: на конструкцию здания – 5 лет, а на инженерные системы – 3 года. Начиная с 1 сентября, срок гарантии будет составлять 3 года с момента подписания акта приема-передачи для всего объекта долевого строительства.

Неустойка уменьшится

Метод расчета неустоек за задержку сдачи новостроек по новому законодательству остается прежним – он был четко изложен в ФЗ-214. Также не изменились обязательства застройщика: он обязан либо за свой счет исправить строительные дефекты, либо компенсировать их стоимость, если покупатель решит устранить недостатки самостоятельно.

Изменения в правилах касаются только тех неустоек, которые возникают из-за несоблюдения сроков устранения недостатков или выплаты компенсаций. До 1 сентября размер таких штрафов составлял 1% от стоимости объекта за каждый день просрочки.

С 1 сентября дольщики имеют право рассчитывать на сумму, равную 1/150 ставки рефинансирования от стоимости устранения замечаний за каждый день просрочки, если жилье предназначено для личного использования, и 1/300 ставки в случае коммерческого использования.

Например: 
С 29 июля 2024 ставка рефинансирования установлена на уровне 18% годовых.

Разделив ее на 150, получим, что максимальная неустойка за каждый день просрочки теперь будет взиматься в размере 0,12% от стоимости устранения недостатков, если квартира куплена в личных целях (или 0,06%, если в предпринимательских). То есть станет в 8,3 раза меньше (по сравнению с прежними нормами в размере 1% в день).

Необходимо иметь в виду, что размер неустойки не может превышать стоимость устранения выявленных недостатков. В случае, если экспертиза признает объект непригодным для проживания, расчет неустойки будет производиться на основе цены договора, с учетом 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Хотя новые законодательные нормы начнут действовать с 1 сентября 2024 года, их положения о размере неустоек будут применяться и к уже существующим договорам долевого участия, заключенным до этой даты.

Штраф для застройщиков меньше в 10 раз 

С 1 сентября размер штрафа, который суд может наложить на застройщиков за отказ в решении вопроса о передаче дольщику некачественного дома в досудебном порядке, уменьшается в 10 раз.

То есть ранее дольщик имел возможность рассчитывать не только на компенсацию за недостатки жилья, но и на штраф, составляющий 50% от суммы этой компенсации. Однако с 1 сентября этот штраф будет уменьшен до 5%.

Эти изменения касаются договоров, которые будут подписаны после 1 сентября 2024 года.  

Мораторий остается

При этом важно отметить, что изменения, касающиеся штрафных санкций для застройщиков, не отменяют действующий мораторий, который продлён до конца 2024 года. 

Вот основные моменты моратория:

- неустойка за нарушение застройщиком срока передачи объекта дольщику не начисляется;

- убытки, причиненные в этот период, при определении размера выплаты не учитываются;

- проценты за нарушение срока возврата денежных средств в случае расторжения ДДУ по инициативе дольщика не начисляются;

- на выплаты возмещений, которые были предъявлены застройщику до 22 марта, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 года;

- размер процентов, неустойки, штрафов и других санкций в период с 1 июля 2023 года по 31 декабря 2024 года определяются, исходя из ключевой ставки ЦБ, которая действовала на день обязательств, но не выше ключевой ставки на 1 июля 2023 года. В это время она была на уровне 7,5%.

Таким образом, в период с 22 марта по 31 декабря 2024 года включительно неустойки и штрафы не будут применяться. В случае если мораторий не будет продлён на 2025 год, эксперты предупреждают, что в следующем году застройщики вновь окажутся под угрозой применения всех предусмотренных законом штрафных мер.

#Дольщики #Строительство #Жилье #Законодательство #Стройсеть