5 рисков приобретения квартиры в доме-памятнике

Старинные здания с изысканными фасадами и впечатляющими интерьерами привлекают желающих глубже окунуться в историческую атмосферу, обосновавшись в их стенах. Тем не менее, если сооружение признается объектом культурного наследия, сделки с ним могут быть связаны с определенными рисками.

Не каждый старинный дом является объектом культурного наследия — памятником истории и культуры. На первый взгляд это невозможно определить. А определить надо, потому что покупка квартир именно в таких домах несет дополнительные риски.

Как убедиться, что дом является объектом культурного наследия

Чтобы выяснить, признан ли дом памятником культуры и истории, можно обратиться к специализированному реестру. В России данный реестр ведется Министерством культуры. Кроме того, у отдельных регионов могут быть свои реестры. 

Информация об охранном статусе здания также содержится в данных Росреестра. Для его получения необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Однако на практике ситуация может быть непредсказуемой. Иногда информация появляется в одном источнике, но отсутствует в другом. Поэтому, для повышения надежности, рекомендуется проверять данные одновременно в двух местах — по реестру и выписке из ЕГРН.

1. Риск аннулирования сделки

При покупке квартиры в любом здании (даже если оно старинное, но не охраняется как объект культурного наследия) достаточно оформить договор купли-продажи в простой письменной форме. Однако для объектов, являющихся памятниками архитектуры, этого не достаточно.

Во-первых, наряду с договором купли-продажи требуется подписать охранное обязательство. Это дополнительный документ, в котором прописывается, что именно в данном здании подлежит охране, а также указывается, какие действия собственники обязаны выполнять (или избегать), чтобы сохранить оригинальный вид здания или восстановить его. Обязанности по выполнению охранного обязательства переходят к покупателю вместе с правами на новую квартиру.

Во-вторых, в самом договоре купли-продажи необходимо упомянуть наличие такого охранного обязательства.

Несоблюдение этих условий может привести к признанию сделки недействительной. Это может означать для покупателя не только потерю времени, но и финансовые затраты, особенно если он уже начал процесс переезда или ремонта. Чтобы не тратить время и деньги зря, лучше заранее быть осведомленным об этих нюансах.

2. Риск не получить ипотеку

Не все финансовые учреждения готовы предоставлять ипотечные кредиты под залог квартир в зданиях, имеющих статус культурного наследия. Банки рассматривают такие залоги как более рискованные и часто предпочитают избегать их.

Некоторые банки, тем не менее, предлагают ипотечное кредитование, но из-за высоких рисков, по их мнению, залоги оценивают в значительно более низкие суммы. Это, в свою очередь, приводит к уменьшению максимальной суммы кредита, и получаемой от банка суммы может не хватить для покупки квартиры.

Еще один способ минимизировать риски для банков — ужесточить другие условия кредитования. Например, кредитор может установить более высокую процентную ставку, сократить срок ипотеки или потребовать дополнительные страховки.

Таким образом, если планируется приобретение квартиры в здании, имеющем статус памятника истории, то важно начать поиск подходящего банка задолго до сделки.

3. Риск дополнительных финансовых затрат

Согласно Федеральному закону «Об объектах культурного наследия», владельцы любого жилья в доме-памятнике обязаны нести ответственность за его содержание и обеспечение надлежащего технического, санитарного и противопожарного состояния. В некоторых случаях местные органы власти могут частично брать на себя эти расходы, а владельцы жилых помещений, в свою очередь, регулярно оплачивают услуги по стандартным тарифам на текущий и капитальный ремонт. Однако многое зависит от особенностей конкретного региона. Следует заранее прояснить такие аспекты, чтобы они не стали неприятной неожиданностью.

Дополнительные затраты могут также появиться, если покупатель окажется недостаточно внимательным и пропустит изменения в планировке, выполненные предыдущим владельцем. Устранение таких изменений придется осуществлять за свой счет. Затраты могут оказаться довольно значительными, если изменения или переустройства затронули охраняемые элементы здания. Поэтому важно быть внимательным и тщательно проверять квартиру при ее осмотре.

4. Риск снижения уровня комфорта в проживании

Обычно охранный статус касается не всего жилого дома в целом, а отдельных его частей, чаще всего фасадов и входных групп. В большинстве случаев он не распространяется на конкретные квартиры, что может создать впечатление, что новому владельцу не грозят ограничения. Однако это не совсем верное утверждение.

Запрет на изменения фасада не позволит собственнику установить остекление на балконе или монтировать внешний блок кондиционера. Поэтому некоторые привычные удобства могут оказаться недоступными для владельца квартиры в историческом здании.

Трудности также могут возникнуть и с окнами. Например, если изначально окна выполнены в коричневых деревянных рамах, установить белые пластиковые стеклопакеты будет невозможно: все детали фиксируются в специальном паспорте объекта культурного наследия. В этом случае необходимо подбирать аналогичные историческим, либо проводить реставрацию. Важно помнить, что любые подобные работы требуют предварительного согласования с государственными органами, ответственными за охрану памятников архитектуры. 

С входными дверями в квартиру ситуация аналогична: если защищены интерьеры общих пространств, любые изменения тоже должны быть согласованы и выполнены в соответствии с разрешёнными требованиями.

5. Риски, связанные со старыми строительными технологиями

Другой риск не столько обусловлен уникальными характеристиками здания, сколько его возрастом. В прошлом строительные методы существенно отличались от ныне применяемых, и не всегда эти изменения были к лучшему. К примеру, в старых домах часто можно встретить деревянные перекрытия. Способны ли такие конструкции выдержать интенсивные ремонтные работы, установку новых перегородок или нагрузку от имеющейся мебели — это еще предстоит выяснить. Для этого потребуется привлечь опытного проектировщика. Если же окажется, что реализация задуманного невозможна, придется от этого отказаться, даже если желание велико.